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简述房地产开发项目监理工作的难点及措施

时间:  2017-05-09 10:43  点击:  

(二分公司张虎林)

作为建设单位的房地产开发商,其不仅是建筑施工和监理、设计、勘察等建筑服务的接收者,更是建筑产品的经营者,他接收产品但不使用产品,实际上是“商人”。它在机构组成、资金拥有与使用、以及对所接受的服务要求往往是不同于那些偶尔购买一次建筑类产品与服务的单位或个人。由于房地产公司只是建筑物的中间购买者或者说是经营者,它不是产品最终使用者,因此它对产品质量、性能的关注角度和关注程度也不同于那些建房自用的单位或个人。房地产开发公司由于其建筑产品的经营牲,使其在购买建设施工服务、设计、勘测、监理等服务方面具有其独特性,主要体现在以下几个方面:

1侧重工程进度

由于房地产开发公司是建筑产品的经营者,它所关注的是如何尽快回收资金,增加资金周转次数,加之生产周期拖得越长,所面临的市场风险就越大,在质量与进度的矛盾问题上,它更侧重于进度。再加上低价中标的施工单位多数为个人挂靠承包方式承揽,承包人以包代管,只求进度,忽视质量的现象在施工队伍中普遍存在。因而为防止产生不合格工程,我们的工作难度和压力必然要加大,巡检、旁站、监测、验收的频率与范围要加大,只有这样,才有可能对施工队起到督促作用,使工程质量得到保障;

2分包单位多

房地产公司通常会将防水、门窗、栏杆、外墙保温涂料、各种装饰、消防、窒外工程、桩基础、土方、烟道、保温隔热、煤气、给排水、供电、弱电、高低压配电、电梯等工程由甲方直接平行分包出去。更严重的是它们会选择一些生产厂家即作为供货方又作为产品安装施工方的无资质专业承包单位进场施工,在施工现场经常会出现分包单位与分包单位之间,总包与分包之间,因施工场地、交叉施工而造成的各种推诿扯皮、规避责任的现象,致使监理单位现场协调工作量大、难度高。面对此类问题,我们要发书面联系单报建设单位表明监理立场的同时,还要强调总包的管理职责,明确施工质量和安全谁施工谁负责,总包对分包工程承担连带责任;当然,也应当建议业主给总包商适当支付总承包管理费,以提高总包单位的管理主动性。

3图纸变更多 

在房地产开发项目中,多数设计变更是由甲方的意愿发生的变化,同时还包括因设计时间短、设计费低引起的图纸设计质量低、问题多等原因。主要表现为标注不明、遗漏多、各专业图纸之间矛盾多。在施工过程为加快施工进度,经常会出现一些未经图纸审查的白图作为施工依据,强行开工建设。图纸问题增加了监理对工程施工按图施工监督的难度。作为监理,我们要不断提高自身专业技术水平,发现图纸的差错、审核各种图纸变更的合理性,同时要项目开工前提议建设单位总工程师组织对施工单位项目经理以及主要技术人员和各专业监理人员一起进行一次针对所建项目的技术交流会,结合所建项目的具体情况明确合同条款,技术规范,设计意图等,以统一工作目标、要求和做法,做好记录,对减少以后的变更奠定基础;

4对监理工作干预多

甲方出于对工程进度、工程形象、降低成本、办理银行贷款等的考虑,会过多的干预监理对工程质量的监督与控制,对监理单位签发的各类文件资料进行审查,甚至对其认为不利于自身利益的内容要求监理单位更改,同时他们还会随意增加监理工作量,扰乱监理工作的独立性和公正性;他们还会制定一些针对监理和施工单位的考核制度,经常要求监理单位对某些施工问题签发处罚单,以罚代管。作为监理,我们要有清晰的认识,独立的开展监理服务工作,不能一味的顺应建设单位的思路;更应当发挥沟通和协调的作用,努力满足业主的需求。

5投资控制难度大

房地产开发企业对工程款的拨付及签证费用的办理等费用控制上很少依靠监理,监理在投资控制方面仅仅是完善程序而已,同时由于建设单位对专业分包人流动资金的财务状况及施工能力疏于审查:部分进场施工的专业分包人流动资金不足,对工作影响较大,在万不得已的情况下,建设单位为了保证进度不得不临时借款给分包人,再从月度支付中扣除,对工程管理极为不利。因此,我们的工作要尽可能的取得建设单位的信任和支持,参与专业分包单位的选择,书面建议建设单位在选择分包人时将分包人流动资金的财务状况列入资质审查条件之一;

6经济责任问题多

在房地产开发项目中,建设单位往往要求承包人为进度采取相应赶工措施,但又不愿意追加投资,通常承包人会将监理批准的技术措施作为依据,要求所发生的费用增加应由业主支付,比如冬季施工方案中提到的材料设备投入清单。而建设单位则认为,只要不设计变更,承包人为达到工程目的而采取的手段或措施是承包人的合同责任,即使有经济风险也是适宜的、可行的,业主对此并不负责任。因此,为了避免相互扯皮,我们应当向建设单位提议在承包人的施工合同中必须事先明确这一点。

  以上仅是个人的浅薄认识,不足之处,还请谅解。